Předkupní právo a NOZ (nový občanský zákoník) 2016

Nový občanský zákoník nově zakotvil možnost sjednat předkupní právo i pro jiné způsoby zcizení jako je darování či směna. Předkupní právo může být jako vedlejší ujednání obsaženo např. v kupní smlouvě, ale lze je sjednat i v samostatné smlouvě.

Označení smluvních stran

Občanský zákoník pojmenovává osobu oprávněnou z předkupního práva jako předkupníka a osoba, vlastník věci, který má povinnost nabídnout věc ke koupi předkupníkovi je označován jako dlužník. Vzhledem k tomu, že se jedná o trojstranný vztah, tak třetí osobou zájemcem o věc je koupěchtivý.

Charakter předkupního práva

Předkupní právo může mít charakter obligační, kdy zavazuje pouze dotčené smluvní strany nebo může být sjednáno jako právo věcné, které je spjaté s věcí jako takovou. Je-li sjednáno k nemovitým věcem, které se evidují v katastru nemovitostí, vzniká takto zřízené předkupní právo zápisem do katastru nemovitostí. Takto zřízené předkupní právo k nemovité věci trvá a vztahuje se i na další nástupce, kteří věc nabyli.
Výhodou u předkupního práva s věcnými účinky je, že koupěchtivý nemůže namítat, že o předkupním právu nevěděl nebo nemohl vědět. Ust. § 2145 NOZ se u předkupního práva věcného aplikuje automaticky a smlouva koupěchtivého s předkupníkem je uzavřena s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva.

Práva a povinnosti vyplývající z předkupního práva

NOZ také oproti předchozí právní úpravě podrobněji vymezuje, kdy má dlužník (vlastník věci) nabídnout věc předkupníkovi. Dle ust. § 2143 NOZ povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým. Tedy bez existence koupěchtivého povinnost nabídnout věc předkupníkovi vlastníku věci nevzniká. Z toho vyplývá, že předkupník se může svého práva domáhat až v okamžiku, kdy dlužník s koupěchtivým uzavře kupní či jinou smlouvu týkající se zcizení věci. Tím dle ust. § 2143 NOZ předkupní právo dospěje.

Prodávající učiní nabídku předkupníkovi ohlášením všech podmínek prodeje, čímž se myslí sdělení obsahu smlouvy uzavřené s koupěchtivým. Zákonodárce tím chce zamezit nebo alespoň ztížit prodávajícímu, aby požadoval po předkupníkovi více, než se dohodl s koupěchtivým. Stejně tak je i nedovoleno ujednání prodávajícího s koupěchtívým, že od smlouvy s ním odstoupí, pokud předkupník uplatní své právo nebo že závazek se změní nebo zruší, pokud předkupník své právo neuplatní.

Jde-li o nabídku ke koupi nemovité věci, vyžaduje se písemná forma. Příjme-li předkupník nabídku, uskuteční se koupě mezi prodávajícím a předkupníkem za stejných podmínek, jaké prodávající dohodl s koupěchtivým. Poté vzniká předkupníkovi povinnost zaplatit kupní cenu v ujednané lhůtě. Nebyla-li lhůta mezi stranami dohodnuta, uplatní se lhůta stanovena v ust. § 2148 odst. 1 NOZ a to osm dnů po přijetí nabídky u věci movité a u nemovité věci do tří měsíců od nabídky. Není-li kupní cena v uvedené lhůtě uhrazena, předkupní právo zaniká.

Je-li obsahem smlouvy mezi prodávajícím a koupěchtivým směna nebo darování věci, tak předkupník může věc koupit, není-li dohodnuto jinak za obecnou cenu. Smluvní strany si mohou dohodnout jiný způsob určení ceny, např. dle znaleckého posudku nebo dle ceny tržní v daném místě v době uzavření smlouvy s koupěchtivým.

Shrnutí

Předkupní právo v novém občanském zákoníku je více ponecháno na smluvní volnosti, a tedy dle mého názoru bude mít větší význam jeho smluvní úprava. Zvláště jedná-li se o spoluvlastnické podíly, u kterých podle dřívější právní úpravy bylo dáno zákonné předkupní právo všech ostatních spoluvlastníků při každém převodu spoluvlastnického podílu, nyní nový občanský zákoník ponechává předkupní právo pouze tam, kde spoluvlastníci nemohou svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a to především v případě založení spoluvlastnictví pro případ smrti.

Vzhledem k tomu, že není cílem zákonodárce všechny podmínky předkupního práva upravit, je žádoucí, aby si smluvní strany ve smlouvě upravily své práva a povinnosti co nejpodrobněji.