Odpověď na Váš dotaz rozdělím do dvou částí:
1/ Minimální odstupová vzdálenost bytových domů:
O „ochranném pásmu“ nelze v tomto případě hovořit. Stavebněprávní úprava však vymezuje minimální odstupové vzdálenosti bytových domů, které musí být dodrženy. Konkrétně je zapotřebí nahlédnout do § 25/4 a 8 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území, dle něhož platí, že:
„Jsou-li v některé z protilehlých stěn sousedících staveb pro bydlení okna obytných místností, musí být odstup staveb roven alespoň výšce vyšší z protilehlých stěn … Uvedené odstupy mezi stavbami pro bydlení neplatí pro jednotlivé stavby umisťované v prolukách. Obdobně se určují odstupy od staveb nebytových.
…
Vzájemné odstupy a vzdálenosti se měří na nejkratší spojnici mezi vnějšími povrchy obvodových stěn, balkonů, lodžií, teras, dále od hranic pozemků a okraje vozovky pozemní komunikace. “
Jedním dechem je však nutné dodat, že z výše uvedeného požadavku na minimální odstupovou vzdálenost mezi dvěma bytovými domy je možné udělit výjimku (jak to vyplývá z § 26 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území). Taková výjimka však může být stavebním úřadem udělena pouze za splnění podmínek uvedených v § 169/2 stavebního zákona:
„Výjimku z obecných požadavků na výstavbu … lze v jednotlivých odůvodněných případech povolit … jen pokud se tím neohrozí bezpečnost, ochrana zdraví a života osob a sousední pozemky nebo stavby. Řešením podle povolené výjimky musí být dosaženo účelu sledovaného obecnými požadavky na výstavbu. “
Předpokládám, že ve Vámi popsaném případě bylo vlastníkem sousedního pozemku rovněž zažádáno o udělení výjimky – aby mohl plánovaný bytový dům přistavět do těsné blízkosti Vámi obývaného bytového domu. V současné chvíli Vám (resp. celému SVJ) doporučuji vznést proti tomuto stavebnímu záměru námitky (předpokládám, že jste se stali účastníky územního a stavebního řízení). V písemných námitkách uveďte vše, co Vám na plánované stavbě vadí, čím bude Váš bytový dům znehodnocen, ohrožen (například významné zvýšení rizika požáru), poškozen apod. Jako účastníci územního a stavebního řízení jste samozřejmě rovněž oprávněni nahlížet do spisu, vyjadřovat se k jednotlivým důkazům, předkládat vlastní důkazy apod.
Bude-li výstavba sousedního bytového domu povolena v podobě, která Vám nebude vyhovovat, budete se moci proti takovému rozhodnutí bránit (a to podáním odvolání k nadřízenému stavebnímu úřadu – krajský úřad, popřípadě posléze i podáním správní žaloby – ke krajskému soudu).
V této souvislosti připomínám, že svou obranu budete případně oprávněni vést i soukromoprávní cestou. Konkrétně dle § 1004 občanského zákoníku platí, že:
„Je-li držitel prováděním stavby ohrožen v držbě nemovité věci nebo může-li se pro to důvodně obávat následků uvedených v § 1013 a nezajistí-li se proti němu stavebník cestou práva, může se ohrožený držitel domáhat zákazu provádění stavby. Zákazu se držitel domáhat nemůže, jestliže ve správním řízení, jehož byl účastníkem, neuplatnil své námitky k žádosti o povolení takové stavby, ač tak učinit mohl.
Dokud není o záležitosti rozhodnuto, může soud zakázat, aby se stavba prováděla. Hrozí-li však přímé nebezpečí, nebo dá-li žalovaný přiměřenou jistotu, že věc uvede v předešlý stav a nahradí škodu, ale žalobce jistotu za následky svého zákazu nedá, soud nezakáže, aby se zatím v provádění stavby pokračovalo, ledaže zákaz odůvodňují okolnosti případu. “
Pro případnou soukromoprávní obranu (dle výše citovaného § 1004 občanského zákoníku) je tedy nezbytně nutné, abyste projevili aktivitu v rámci územního a stavebního řízení a proti realizaci nevyhovujícího stavebního záměru se bránili.
2/ Získání pozemku pod úrovní střechy bytového domu:
Pokud část Vašeho bytového domu (okraj střechy, římsa apod.) zasahuje do prostoru nad sousedním pozemkem, je tím de facto zasahováno přímo do sousedního pozemku. Dle § 506/1 občanského zákoníku je totiž součástí pozemku i prostor nad jeho povrchem.
Domnívám se, že vlastník sousedního pozemku je povinen takový zásah do jeho pozemku strpět, a to především proto, že hranice jeho pozemku byla vymezena až v době, kdy bytový dům již existoval, zadruhé pak s přihlédnutím k § 1023/1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Vlastník pozemku musí snášet užívání prostoru nad pozemkem … je-li pro to důležitý důvod a děje-li se to takovým způsobem, že vlastník nemůže mít rozumný důvod tomu bránit. “
Tímto užíváním sousedního pozemku však Vašemu SVJ nevzniká právo na získání jakékoli části sousedního pozemku. Má-li Vaše SVJ zájem o získání určité části sousedního pozemku (a to pro zajištění odstupu jakékoli budoucí sousední stavby), musí tento pozemek získat od jeho vlastníka (tedy uzavřít s ním kupní smlouvu).
______________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
vyhláška č. 501/2006 Sb. , o obecných požadavcích na využívání území
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
Komentáře vytvořeny pomocí CComment