Stavby, stavební řízení a právo

Ve Vašem případě je důležité zjistit, o jaké ustanovení dotyčná úřednice svůj názor opírá.
Hustota zastavěnosti (a to buď na každém pozemku zvlášť, nebo v rámci vymezené oblasti) bývá zpravidla regulována v územních plánech obcí. Jedná se o tzv. indexy (popř. koeficienty) zastavěnosti, jejichž prostřednictvím je stanoveno, jak velká část pozemku může být zastavěna.
Pokud jste se dozvěděl, že zastavět lze pouze 40 m2 Vašeho pozemku, je velmi pravděpodobné, že tento limit je stanoven právě v územním plánu obce, v níž se nachází Váš rekreační objekt.
V první řadě Vám proto doporučuji dotázat se dotyčné úřednice, o jaké ustanovení svůj právní názor opírá. Bude-li se skutečně jednat o ustanovení územního plánu, doporučuji Vám následně do tohoto územního plánu nahlédnout a předmětné ustanovení nastudovat. Pro Váš další postup bude klíčové, jak bude možné toto ustanovení vyložit.
Pokud by vyšlo najevo, že územní plán obce hustotu zastavěnosti nijak nereguluje (tzn. pokud by územní plán neobsahoval žádný index/koeficient zastavěnosti), bylo by nutné vycházet pouze z platné právní úpravy (která hustotu zastavěnosti také – do jisté míry – reguluje). Konkrétně pak platí, že:
- v případě staveb do 25 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepených nejvýše do hloubky 3 m na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci, které souvisí nebo podmiňují bydlení nebo rodinnou rekreaci (a splňují ještě několik předepsaných podmínek) musí po umístění takové stavby zůstat plocha části pozemku schopného vsakovat dešťové vody nejméně 50 % z celkové plochy pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci (jak to vyplývá z § 79/2 písm. o) stavebního zákona) ;
- stavební pozemek musí být vymezován vždy tak, aby na něm bylo vyřešeno vsakování nebo odvádění srážkových vod ze zastavěných ploch nebo zpevněných ploch, pokud se neplánuje jejich jiné využití, přičemž preferované je vsakování srážkových vod (jak to vyplývá z § 20/5 písm. c) vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území) ;
- vsakování dešťových vod na pozemcích staveb pro bydlení je splněno, jestliže poměr výměry části pozemku schopné vsakování dešťové vody k celkové výměře pozemku činí v případě samostatně stojící stavby pro rodinnou rekreaci nejméně 0,4 (jak to vyplývá z § 21/3 písm. a) vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území).
Předpokládám však, že hustota zastavěnosti je ve Vašem případě regulována územním plánem obce a výše uvedená ustanovení platné právní úpravy se proto neuplatní. Podaří-li se Vám získat konkrétní ustanovení, na kterém dotyčná úřednice staví svůj právní názor, můžete se na naši poradnu opět obrátit s citací předmětného ustanovení územního plánu.
_____________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
vyhláška č. 501/2006 Sb. , o obecných požadavcích na využívání území