Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:
1/ Minimální odstupová vzdálenost:
Ze znění Vašeho dotazu předpokládám, že na sousedově pozemku není zatím vybudována žádná stavba (z tohoto předpokladu budu ve své odpovědi vycházet).
Minimální odstupové vzdálenosti staveb jsou upraveny vyhláškou o obecných požadavcích na využívání území. Konkrétně dle § 25/2 této vyhlášky platí:
„Je-li mezi rodinnými domy volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 7 m a jejich vzdálenost od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 m. Ve zvlášť stísněných územních podmínkách může být vzdálenost mezi rodinnými domy snížena až na 4 m, pokud v žádné z protilehlých stěn nejsou okna obytných místností ...“
Vzhledem k tomu, že na sousedově pozemku zatím žádná stavba nestojí, je pro Vás závazná de facto pouze povinnost umístit Váš dům alespoň 2 metry od hranice pozemků. S ohledem na skutečnost, že na sousedově pozemku může být v budoucnu rovněž realizována stavba, je samozřejmě vhodné vzít na zřetel i první závazek (tedy povinný odstup rodinných domů minimálně 7 metrů). Přestože platná právní úprava nestanoví, že předmětná sedmimetrová odstupová vzdálenost by měla být mezi sousedy dělena napůl (tedy na každém pozemku 3,5 metrů), jedná se o projev Vaší dobré vůle, pokud jste ochotni umístit svůj rodinný dům právě 3,5 metrů od hranice pozemků.
V každém případě platí, že zachováte-li tuto tříapůlmetrovou odstupovou vzdálenost, splníte požadavky dle platné právní úpravy a ze strany stavebního úřadu byste se proto neměli setkat s žádnými obtížemi (což Vám již stavební úřad naznačil).
Soused Vás samozřejmě nemůže vázat svými požadavky, které jdou nad rámec platné právní úpravy. Pakliže bude Váš soused vznášet v rámci řízení před stavebním úřadem požadavky, které se budou vymykat platné právní úpravě (bude-li například žádat, abyste svůj rodinný dům odsunuli více než 3,5 metrů od hranice pozemků), neměl by uspět.
2/ Možnosti sousedovy obrany:
Předpokládám, že soused nebude ochoten odsouhlasit Vám umístění Vašeho rodinného domu (do vzdálenosti 3,5 metrů od hranic pozemků) svým podpisem na situačním výkresu. V takovém případě bude nutné, abyste zahájili územní a stavební řízení, v jejichž rámci bude Váš soused oprávněn vznášet své námitky, s nimiž se bude muset stavební úřad vypořádat (což samozřejmě neznamená, že by těmto námitkám musel vyhovět).
Nebude-li Váš soused s výsledkem řízení před stavebním úřadem spokojen, bude oprávněn se v této věci odvolat k nadřízenému stavebnímu úřadu (krajský úřad).
Pakliže se soused nesmíří ani s výsledkem odvolacího řízení (pokud tedy krajský stavební úřad rozhodne opět ve Váš prospěch), bude oprávněn napadnout rozhodnutí krajského stavebního úřadu správní žalobou (která se podává ke krajskému soudu). V rámci tohoto soudního řízení by na jedné straně figuroval Váš soused a na druhé straně krajský stavební úřad; Vy byste měla postavení vedlejšího účastníka (jelikož výsledek tohoto soudního řízení by se Vás mohl dotknout).
Neuspěje-li Váš soused ani před krajským soudem, bude (za splnění určitých okolností) oprávněn podat kasační stížnost k Nejvyššímu správnímu soudu. Předpokládám však, že Váš soused takový postup (s ohledem na jeho nákladnost) nezvolí.
3/ Soudní řešení:
Kromě soudního řízení před krajským a eventuálně i Nejvyšším správním soudem, které popisuji výše, bude Váš soused případně oprávněn zahájit soudní řízení i přímo proti Vám (a to u místně příslušného okresního soudu).
Dle § 1004 občanského zákoníku totiž platí, že je-li držitel (zde Váš soused) prováděním stavby ohrožen v držbě nemovité věci nebo může-li se pro to důvodně obávat následků uvedených v § 1013 občanského zákoníku (například nadměrné zastínění sousedního pozemku), může se ohrožený držitel domáhat zákazu provádění stavby.
Tohoto zákazu se může držitel domáhat pouze v případě, byl-li v rámci územního a stavebního řízení aktivní (tzn. zejména tehdy, pokud v rámci těchto řízení vznášel své námitky).
Dokud není o záležitosti rozhodnuto, může soud zakázat, aby se stavba prováděla.
Pokud dodržíte minimální odstupové vzdálenosti dle platné právní úpravy, resp. budou-li tyto odstupové vzdálenosti schváleny stavebním úřadem a Vy budete při výstavbě postupovat dle schválené projektové dokumentace, lze si jen těžko představit, že by soused s takovou žalobou u soudu uspěl.
_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
vyhláška č. 501/2006 Sb. , o obecných požadavcích na využívání území
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
► Stránka obsahuje odpověď na tato témata:
- Žaloba proti postavení stavby kvůli ostupové vzdálenosti stavby od hranice pozemků
Komentáře vytvořeny pomocí CComment