Je možné postavit novou stavbu na místě staré zbourané a nedodržet odstup 2 metry od hranice pozemků?

Základní údaje: Uložil(a): Mgr. Lukáš Mohyla (právník); Kategorie: Stavební zákon a stavby; Zveřejněno: 23. srpen 2018; Zobrazení: 4272

1 1 1 1 1

Hodnocení 5.00 (1 hlas)

Pomohl Vám tento článek? Pokud ano, klikněte prosíme na 5 hvězdiček. Děkujeme! :)

Naši sousedé si chtějí postavit pergolu přímo na hranici našeho pozemku. Když jsem je uprozornila, že by měly dodržet 2 m odstup (Praha), tak mi sdělili, že v tomto místě stála dříve zděná stavba - kůlna (což opravdu byla), která je zanesena v katastru a tak si tam opět mohou pergolu postavit. Tvrdila jsem jim, že když stavbu cca před 3 roky odstranili, nejedná se o rekonstrukci původní stavby, ale o stavbu novou.

Nevím kdo má pravdu, mohu požadovat 2m odstup? Zároveň si sousedé zbourali plot zděný plot cca 0,5m tlustý a nový stavět nebudou. My jsme s jejich předchůdci řešili stavbu společného plotu - každý měl svůj starý betonový plot (celková tloušťka 1m). Zdálo se nám zbytečné mít dva ploty. Sousedé ale nakonec s námi nic stavět nechtěli. My jsme si postavili nový betonový plot a oni si nyní ten svůj zbourali. Předpokládám, že nemohu chtít od nich žádný finanční příspěvek - i když se mi to zdá nefér. Díky nám si zvětšili prostor, plot stavět nebudou a argument, že si tam mohou dát obyčejné pletivo je dle mého směšný. Chtěla bych je vidět, jak sedí u pletiva pod pergolou. Vím, že dříve nebyli naši sousedé, ale dům má spoustu vlastníků, kteří tam dříve bydleli a také se s námi nedomluvili na společné stavbě. Jednoduše, nikdo nechtěl platit. Předpokládám, že v této situaci žádné možnosti nemám, ale přesto bych ráda Váš názor. Pokud si staví pergolu jeden majitel domu a je tam více vlastiníků - 3 bytové jednotky, v případě, že budu vše řešit přes stavební odbor jsou účastníky celého šetření i oni? Zbylí polumajitelé se o pergolu a činnost jednoho z nich vůbec nezajímají. Velice děkuji Ingrid

Odpověď:

Na dotazy odpovím ve Vámi zvoleném pořadí:

1/ Výstavba pergoly a odstupové vzdálenosti staveb:
V tomto ohledu se lze jednoznačně ztotožnit s Vaším názorem. Pokud byla zděná kůlna na sousedním pozemku odstraněna před několika lety, není možné na jejím místě vybudovat jinou stavbu a tvářit se, že se jedná o rekonstrukci již dávno neexistující zděné kůlny. Na tom nemůže změnit nic ani fakt, že zděná kůlna je v katastru nemovitostí stále evidována (pro stavebněprávní posouzení věci je ostatně rozhodný faktický stav, nikoli stav v katastru nemovitostí, který nemusí realitě ani zdaleka odpovídat).
Má-li být vybudovaná pergola propojena s domem na sousedním pozemku (jak to bývá u pergol zvykem), bude se s největší pravděpodobností jednat o přístavbu. Dle § 2/5 písm. b) stavebního zákona je přístavbou taková změna dokončené stavby, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou.
V tomto ohledu Vám doporučuji pořídit důkladnou fotodokumentaci sousedního pozemku, jejímž prostřednictvím bude jednoznačně doložitelné, že na sousedním pozemku nestojí v místě původní zděné kůlny žádná stavba, tzn. že jakákoli stavba, která zde vznikne, bude novou stavbou, resp. přístavbou (nikoli však stavební úpravou, resp. rekonstrukcí). Stejnou fotodokumentaci můžete získat rovněž z leteckých snímků na internetových mapách.

Co se týče odstupových vzdáleností mezi stavbami, je pravdou, že minimální odstupovou vzdáleností jsou 2 m. Základní pravidla v tomto ohledu zakotvuje § 25 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území, dle něhož (mimo jiné) platí, že:
- je-li mezi rodinnými domy volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 7 m a jejich vzdálenost od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 m,
- ve zvlášť stísněných územních podmínkách může být vzdálenost mezi rodinnými domy snížena až na 4 m, pokud v žádné z protilehlých stěn nejsou okna obytných místností,
- jsou-li v některé z protilehlých stěn sousedících staveb pro bydlení okna obytných místností, musí být odstup staveb roven alespoň výšce vyšší z protilehlých stěn,
- uvedené odstupy mezi stavbami pro bydlení neplatí pro jednotlivé stavby umisťované v prolukách (například garáže, kůlny, patrně by se mohlo jednat rovněž o pergolu),
- vzdálenost stavby garáže a dalších staveb souvisejících a podmiňujících bydlení (tedy například i pergoly) umístěných na pozemku rodinného domu nesmí být od společných hranic pozemků menší než 2 m,
- s ohledem na charakter zástavby je možno umístit až na hranici pozemku rodinný dům, garáž a další stavby a zařízení související s užíváním rodinného domu (tedy např. i pergoly) ; v takovém případě nesmí být ve stěně na hranici pozemku žádné stavební otvory, zejména okna, větrací otvory; musí být zamezeno stékání dešťových vod nebo spadu sněhu ze stavby na sousední pozemek; stavba ani její část nesmí přesahovat na sousední pozemek.

Z výše uvedeného lze dovodit, že přestože minimální odstupovou vzdáleností staveb jsou 2 m, může být z tohoto požadavku za určitých podmínek udělena výjimka (jak ostatně vyplývá i z § 26 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území).
Shora uvedené však neznamená, že nemůžete po sousedech zachování minimální odstupové vzdálenosti požadovat; naopak, stavebním úřadem by měla být minimální odstupová vzdálenost zachovávána ve všech případech, kdy nejsou dány specifické podmínky pro udělení výjimky.
Pokud Vás sousedé osloví s žádostí o udělení písemného souhlasu s výstavbou pergoly (nejčastěji se tak děje podpisem situačního výkresu), lze Vám doporučit takový souhlas neudílet (pokud bude situační výkres počítat s výstavbou pergoly na hranicích pozemků). V rámci územního řízení, které by mělo následovat, pak můžete požadovat zachování minimální odstupové vzdálenosti mezi stavbami.
Pakliže sousedé započnou s výstavbou pergoly bez přivolení stavebního úřadu, lze Vám doporučit kontaktovat bezodkladně místně příslušný stavební úřad, který je oprávněn pokračování ve stavební činnosti zakázat.

2/ Zbourání a výstavba zděného plotu:
Po sousedech skutečně nemůžete požadovat žádnou náhradu za to, že jste si „zmenšila“ pozemek výstavbou vlastního zděného plotu.
V tomto ohledu je nutné si uvědomit, že valná většina plotů, které jsou zřizovány, představuje ploty „dobrovolné“, tzn. že platná právní úprava ve většině případů nepožaduje, aby byly pozemky oploceny.

Dle § 24c vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území musí být oploceny pouze pozemky se stavbami:
a/ které mohou působit nepříznivě na životní prostředí, zejména stavby pro výrobu s nečistým provozem, čistírny odpadních vod, asanační podniky,
b/ kde je nutno zamezit volnému pohybu osob nebo zvířat,
c/ které je třeba chránit před okolními vlivy, zejména stavby pro výrobu potravin,
d/ které je třeba chránit před vstupem neoprávněných osob, zejména jaderná zařízení, regulační a měřicí stanice.

Oplocení pozemku může být uloženo rovněž soudem, a to dle § 1027 občanského zákoníku. Dle tohoto ustanovení platí, že na návrh souseda a po zjištění stanoviska stavebního úřadu může soud uložit vlastníkovi pozemku povinnost pozemek oplotit, je-li to potřebné k zajištění nerušeného výkonu sousedova vlastnického práva a nebrání-li to účelnému užívání dalších pozemků.
Ve všech ostatních případech je na rozhodnutí vlastníka pozemku, zda svůj pozemek oplotí či nikoli. Existují samozřejmě i případy, kdy je oplocení pozemku zakázáno, například u pozemků lesních či pozemků v otevřené krajině, těmito případy se však nebudu dále zabývat.
Pokud tedy Vaši sousedé nechali zchátrat svůj zděný plot a následně ho odstranili, neporušili tím žádnou svou právní povinnost. Zároveň platí, že stav, kdy by mezi Vaším pozemkem a pozemkem sousedů nestál žádný plot, by byl souladný s platnou právní úpravou (tzn. že jste nebyla povinna zděný plot vybudovat).
Z tohoto důvodu tedy není možné, abyste po sousedech požadovala náhradu za to, že jste na svém pozemku vybudovala vlastní stavbu (zděný plot), a to bez ohledu na skutečnost, že se tím samozřejmě zmenšil prostor, který můžete fyzicky užívat.
Mírně nad rámec Vašeho dotazu upozorňuji ještě na § 1026 občanského zákoníku, který částečně řeší Vámi popsanou situaci:

„Vlastník není povinen znovu postavit rozpadlou zeď, plot nebo obnovit jinou rozhradu, musí ji však udržovat v dobrém stavu, hrozí-li následkem jejího poškození sousedovi škoda. Dojde-li však k takovému narušení rozhrady, že hrozí, že se hranice mezi pozemky stane neznatelná, má každý soused právo požadovat opravu nebo obnovení rozhrady. “
Z Vašeho dotazu nicméně nevyplývá, že by Vám v důsledku zchátrání zděného plotu sousedů hrozila škoda, nebo že by se hranice mezi pozemky stala v důsledku odstranění zděného plotu sousedů neznatelnou.

3/ Účastníci řízení před stavebním úřadem:
Je-li dům na sousedním pozemku předmětem spoluvlastnictví, resp. je-li i sousední pozemek předmětem spoluvlastnictví, měli by se všichni spoluvlastníci stát účastníky územního i stavebního řízení (jak vyplývá z § 85/1 písm. a), z § 85/2 písm. a) a z § 109 písm. a) – c) stavebního zákona).

_______________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
vyhláška č. 501/2006 Sb. , o obecných požadavcích na využívání území
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník

► Stránka obsahuje odpověď na tato témata:

Kolik metrů od hranice pozemků se může stavět zděná stavba?
Které pozemky musí mít plot, oplocení ze zákona bez výjimky?
Povinnost znovu postavit plot, zídku mezi pozemky, na hranici pozemků
Může část spoluvlastníků, spolumajitelů rozhodnout o stavbě spoluvlastnické nemovitosti?
Může většinový spoluvlastník, spolumajitel rozhodnout o stavbě v nemovitosti ve spoluvlastnictví?

Nenašli jste odpověď na Váš dotaz? Zeptejte se našich právníků za drobný poplatek 99 Kč. Odpověď obdržíte maximálně do 5 pracovních dnů. Poradit se s naším advokátem.