Stavby, stavební řízení a právo

1/ Vyžadování dohody se sousedem ze strany stavebního úřadu:
Přestože ze strany stavebního úřadu lze ocenit starost o bezproblémový výkon vlastnického práva spoluvlastníků předmětné přístupové cesty, domnívám se, že požadavkem na předložení dohody mezi spoluvlastníky vybočil stavební úřad z mezí, daných mu v rámci stavebního řízení stavebním zákonem.
V této souvislosti je nezbytné si uvědomit, že náležitosti a přílohy ohlášení stavebnímu úřadu jsou vyjmenovány v § 105 stavebního zákona, v případě náležitostí a příloh žádosti o vydání stavebního povolení pak obdobný výčet nalezneme v § 110 stavebního zákona. Jakákoli smlouva mezi spoluvlastníky pozemku (který navíc není pozemkem, který by byl dotčen stavebním záměrem), zde zmíněna není.
I s ohledem na skutečnost, co má být dle požadavku stavebního úřadu předmětem požadované dohody (tzn. závazek si vzájemně nebránit v přístupu k zahradám), se domnívám, že stavební úřad ve Vámi popsaném případě improvizuje zcela mimo rámec stavebního zákona.
Je nezbytné si uvědomit, že výkon vlastnického práva jednotlivými spoluvlastníky je věcí ryze soukromoprávní; práva a povinnosti spoluvlastníků jsou navíc dostatečným způsobem ošetřena v občanském zákoníku, jejich běžný (každodenní) výkon tedy není třeba zvlášť smluvně upravovat. Zejména lze v této souvislosti poukázat na tato ustanovení občanského zákoníku:
- § 1117, dle něhož má každý spoluvlastník právo k celé věci; toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka;
- § 1122/1, dle něhož vyjadřuje (spoluvlastnický) podíl míru účasti každého spoluvlastníka na vytváření společné vůle a na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví věci.
Jste-li tedy "polovičními" spoluvlastníky předmětné příjezdové cesty, můžete vykonávat vlastnické právo k celé této cestě, přičemž výkon Vašeho vlastnického práva je omezen totožnými právy Vašeho souseda. Závazek nebránit druhému spoluvlastníkovi ve výkonu jeho vlastnického práva pak samozřejmě vyplývá z podstaty věci.
V současné chvíli Vám zejména doporučuji vyžádat si od stavebního úřadu vyjádření, dle jakého konkrétního ustanovení stavebního zákona je po Vás dohoda s druhým spoluvlastníkem vyžadována (popř. se pokuste se stavebním úřadem dohodnout, zda by ho v této souvislosti a vzhledem k pasivitě Vašeho souseda neuspokojilo např. Vaše písemné čestné prohlášení o tom, že stavební činností nebude Váš soused nijak omezen ve výkonu svého vlastnického práva k předmětné cestě).

2/ Hrozící sankce:
Dle § 129/1 písm. b) stavebního zákona platí, že stavební úřad nařídí odstranění stavby vlastníku stavby nebo s jeho souhlasem stavebníkovi stavby prováděné nebo provedené bez rozhodnutí nebo opatření nebo jiného úkonu vyžadovaného stavebním zákonem anebo v rozporu s ním, pokud stavba nebyla dodatečně povolena.
V oznámení o zahájení řízení o odstranění stavby poučí stavební úřad vlastníka nebo stavebníka o možnosti podat ve lhůtě 30 dnů od zahájení řízení žádost o dodatečné povolení stavby.
Pokud stavebník nebo vlastník stavby požádá ve stanovené lhůtě o její dodatečné povolení, stavební úřad přeruší řízení o odstranění stavby a vede řízení o podané žádosti. Jde-li o stavbu vyžadující stavební povolení, žadatel předloží podklady předepsané k žádosti o stavební povolení. Jde-li o stavbu vyžadující ohlášení, žadatel předloží podklady předepsané k ohlášení. Ohledání na místě je v těchto případech povinné.

Stavbu dle § 129/1 písm. b) stavebního zákona lze dodatečně povolit, pokud stavebník nebo její vlastník prokáže, že:
a/ není umístěna v rozporu s cíli a úkoly územního plánování, politikou územního rozvoje, s územně plánovací dokumentací a s územním opatřením o stavební uzávěře nebo s územním opatřením o asanaci území nebo s předchozími rozhodnutími o území,
b/ není prováděna či provedena na pozemku, kde to zvláštní právní předpis zakazuje nebo omezuje,
c/ není v rozporu s obecnými požadavky na výstavbu nebo s veřejným zájmem chráněným zvláštním právním předpisem.

Bude-li stavba dodatečně povolena, stavební úřad řízení o odstranění stavby zastaví. Dodatečné povolení nahrazuje v příslušném rozsahu územní rozhodnutí. Bude-li předmětem dodatečného povolení rozestavěná stavba, stavební úřad stanoví podmínky pro její dokončení.
Na vysvětlenou se pak sluší dodat, že tam, kde stavební zákon používá pojem "stavba", má na mysli zároveň (podle okolností) i její část nebo změnu dokončené stavby (tedy typicky rekonstrukci), jak vyplývá z § 2/4 a 5 stavebního zákona.

Provedete-li rekonstrukci stavby bez příslušného rozhodnutí stavebního úřadu, můžete se dopustit některého z přestupků dle § 178/1 a 2 stavebního zákona, dle něhož se přestupku dopustí fyzická osoba, resp. stavebník, která:
- užívá změnu stavby bez kolaudačního rozhodnutí, pokud bylo takové rozhodnutí třeba,
- užívá změnu stavby bez kolaudačního souhlasu, pokud je podle zákona vyžadován, nebo přes zákaz stavebního úřadu podle § 122/4 stavebního zákona,
- užívá změnu stavby bez oznámení stavebníka podle § 120/1 stavebního zákona nebo přes zákaz stavebního úřadu podle § 120/2 stavebního zákona,
- v rozporu s § 104 stavebního zákona provede stavbu nebo její změnu, terénní úpravy nebo udržovací práce bez souhlasu stavebního úřadu,
- v rozporu s § 108 stavebního zákona provede změnu stavby bez stavebního povolení nebo veřejnoprávní smlouvy anebo oznámeného certifikátu autorizovaného inspektora.
Kromě zahájení řízení o odstranění stavby (resp. odstranění provedených rekonstrukčních prací) Vám tedy může hrozit i udělení odpovídající pokuty.

3/ Jak se bránit:
Svou obranu proti požadavkům stavebního úřadu můžete vést v zásadě třemi směry:
a/ Bude-li stavební úřad trvat na předložení dohody s Vaším sousedem, můžete její předložení odmítnout a počkat si na zamítavé rozhodnutí stavebního úřadu, proti němuž se můžete dále bránit. Pokud jste podali žádost o vydání stavebního povolení, budete oprávněni se proti zamítavému rozhodnutí odvolat. Pokud jste ke stavebnímu úřadu podali pouze ohlášení stavby, budete oprávněni podat podnět k přezkumnému řízení (§ 106/2 stavebního zákona), které lze zahájit do 1 roku ode dne, kdy souhlas (resp. nesouhlas s ohlášením) nabyl právních účinků. Rozhodnutí ve věci v přezkumném řízení v prvním stupni nelze vydat po uplynutí 15 měsíců ode dne, kdy souhlas nabyl právních účinků.
Vyloučit nelze ani soudní obranu, a to podáním žaloby dle soudního řádu správního.
b/ Domníváte-li se, že problém netkví ani tak v přístupu stavebního úřadu jako celku, nýbrž v právním názoru jednotlivého úředníka, můžete proti jeho postupu podat k jeho nadřízenému stížnost.
c/ Nebude-li dohoda se stavebním úřadem možná, doporučuji Vám se v této věci obrátit také na veřejnou ochránkyni práv:
www.ochrance.cz