Podepsala jsem Smlouvu o uzavření budoucí smlouvy kupní o převodu nemovitosti s developerem Kyhu s. r. o. (červen 2021), kde je uvedena věta: "Nejzazší dokončení domu je 30.6.2022." Do dnešního dne (9.10.2024) však stavba dokončena není a stále se čeká až podají žádosti o kolaudaci sítí a následně kolaudaci řadových domů, což může trvat další měsíce.
Čeká nás poslední platba kupní ceny (po právní moci kolaudačního rozhodnutí), kam developer dle smlouvy připočte navýšení o inflační doložku, kterou si určil 17%. Ve smlouvě uvádí odstavec k inflaci: "S ohledem na dobu trvání smlouvy a možný růst míry inflace se smluvní strany dohodly, že v případě, že bude míra inflace, měřená měsíčně jako míra inflace vyjádřená přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen či jako ročně jako průměrná roční inflace podle dat ČSÚ, kdykoliv od data podpisu této Smlouvy v jakémkoliv měsíci či roce vyšší o 5% a více, je Budoucí strana prodávající oprávněna navýšit Základní kupní cenu o takto zjištěnou míru inflace v měsíci či roce, ve kterém bude inflace vyšší o 5% a více. Okamžikem oznámení takového zvýšení Budoucí straně kupující se takto zvýšení kupní cena stává Základní kupní cenou, rozdíl bude vypořádán ve splátce podle čl. IV odst. 2 d) této Smlouvy." Je možné se nějak bránit proti výši inflace 17%, kterou si developer určil, přičemž stále není projekt dokončen a my musíme platit v současné době nejen hypotéku, ale i nájem současného bydlení? Děkuji a přeji pěkný den. Dorota.
Odpověď:
Vaše situace se týká dvou problémů: zpoždění dokončení stavby a navýšení kupní ceny o inflační doložku. Oba aspekty je možné napadnout právními prostředky. Zde je podrobnější pohled na možnosti, jak postupovat:
1. Zpoždění dokončení stavby
Podle smlouvy měl developer dům dokončit nejpozději 30.6.2022, ale do dnešního dne (9.10.2024) není stavba hotová. To znamená, že developer porušil své smluvní povinnosti a vy máte nárok na odškodnění za zpoždění nebo jiné právní nároky.
Možné nároky z prodlení:
Sankce za prodlení: Pokud smlouva o smlouvě budoucí kupní obsahuje ustanovení o sankcích za nedodržení termínu dokončení stavby, můžete uplatnit nárok na tuto smluvní pokutu. Pokud smlouva sankce za zpoždění neobsahuje, můžete se obrátit na občanský zákoník (§ 2913 OZ), který umožňuje požadovat náhradu škody, kterou jste kvůli zpoždění utrpěli (například zvýšené náklady na bydlení, nájem atd.).
Nárok na odstoupení od smlouvy: Pokud stavba není dokončena ani po dvou letech od slíbeného termínu, můžete zvážit možnost odstoupení od smlouvy pro podstatné porušení smlouvy (§ 2002 OZ). Toto by vám mohlo umožnit odstoupit od smlouvy a požadovat vrácení všech dosud zaplacených částek. Tato cesta by však byla komplikovanější a potenciálně sporná, zejména pokud máte zájem na dokončení projektu.
2. Navýšení kupní ceny o inflační doložku (17%)
Developer uplatňuje inflační doložku ve výši 17 % na základě ustanovení smlouvy, které upravuje zvyšování kupní ceny v případě inflace. Ovšem je zde několik důležitých aspektů, na které můžete poukázat:
Inflační doložka ve smlouvě: Smlouva stanovuje, že pokud je inflace v daném měsíci či roce vyšší o 5 % nebo více, může developer kupní cenu navýšit. Není však jednoznačné, zda smlouva specifikuje způsob výpočtu navýšení, a vy byste měli mít možnost požadovat transparentní výpočet tohoto navýšení.
Můžete vyžadovat od developera doložení výpočtu této inflace a požádat o podrobné vysvětlení, jak k 17 % dospěli. Navýšení o 17 % se zdá vysoké, zejména pokud nebyla stavba dokončena včas, což znamená, že jste byli nuceni nést zvýšené náklady na bydlení (např. nájemné).
Nárok na snížení ceny či slevu za zpoždění: I kdyby developer měl oprávněný nárok na uplatnění inflační doložky, máte nárok požadovat kompenzaci za zpoždění dokončení stavby. Můžete tedy navrhnout, že inflační navýšení vykompenzujete slevou z kupní ceny za prodlení. Takové jednání by mohlo developer přimět ke kompromisu.
Soudní ochrana: Pokud se developer bude bránit a neumožní transparentní výpočet inflace, můžete se obrátit na soud s požadavkem na přezkoumání oprávněnosti zvýšení kupní ceny a žádat snížení kupní ceny, pokud nebylo inflační navýšení oprávněné. Soud může přezkoumat, zda developer jednal podle smlouvy a zda je inflační doložka správně vypočtena.
3. Doporučení k dalšímu postupu
Písemná výzva developerovi: V první řadě doporučuji zaslat developerovi písemnou výzvu (doporučeně), ve které uvedete, že:
Upozorňujete na dlouhé zpoždění dokončení stavby a žádáte buď slevu z kupní ceny za prodlení, nebo náhradu škod za vaše zvýšené náklady (nájem a hypotéka).
Požadujete transparentní výpočet inflační doložky a odůvodnění navýšení o 17 %.
Nabízíte kompromisní řešení, například snížení inflačního navýšení s ohledem na zpoždění stavby.
Předžalobní výzva: Pokud developer nebude ochotný jednat, můžete podat předžalobní výzvu prostřednictvím právního zástupce. V této výzvě můžete požadovat slevu z ceny nebo náhradu škod, případně odstoupení od smlouvy.
Soudní žaloba: Pokud nedojde k dohodě, můžete zvážit soudní cestu, kde budete požadovat snížení kupní ceny nebo náhradu škody za zpoždění. V tomto případě bude potřeba právního zastoupení, které by vám pomohlo připravit případné důkazy (výpočet inflace, zpoždění stavby, zvýšené náklady na bydlení).
V každém případě je dobré získat právníka, který se specializuje na smluvní právo a developerské projekty, aby vám pomohl zhodnotit možnosti a připravit adekvátní kroky.
Komentáře vytvořeny pomocí CComment