Může většinový majitel cesty uzavřít smlouvu o služebnosti nebo musí souhlasit všichni majitelé?

Základní údaje: Uložil(a): Mgr. Lukáš Mohyla (právník); Kategorie: Věcná břemena (služebnosti); Zveřejněno: 28. červen 2022; Zobrazení: 1520

1 1 1 1 1

Pomohl Vám tento článek? Pokud ano, klikněte prosíme na 5 hvězdiček. Děkujeme! :)

K našemu pozemku je vedena přístupová cesta, která je ve vlastnictví souseda. V tuto chvíli jednáme se sousedem o uzavření smlouvy o zřízení služebnosti cesty. Problém je v tom, že soused není jediným vlastníkem cesty, ale vlastní ji ze 2/3, zbylá 1/3 patří třetí osobě.

Ráda bych se zeptala, zdali můžeme uzavřít smlouvu se sousedem, jakožto většinovým vlastníkem nebo musí být smlouva podepsaná i druhým menšinovým vlastníkem. Děkuji.

Odpověď:

Stručná odpověď na Váš dotaz zní: Smlouvu o zřízení služebnosti (§ 1260/1 občanského zákoníku) musí podepsat všichni spoluvlastníci pozemku, na kterém se nachází předmětná příjezdová cesta. Podpis smlouvy pouze většinovým spoluvlastníkem tudíž nepostačuje.
Výslovně to vyplývá z § 1132 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„K rozhodnutí, na jehož základě má být společná věc zatížena … je třeba souhlasu všech spoluvlastníků. “
Výše uvedeným „zatížením“ spoluvlastněné věci je pak typicky právě zřízení služebnosti (§ 1257 občanského zákoníku).
Mírně nad rámec Vašeho dotazu doplňuji ještě následující úvahu: Vzhledem k tomu, že předmětná příjezdová cesta je spoluvlastněna dvěma fyzickými osobami, může se jednat pouze o účelovou komunikaci (neboť fyzické osoby mohou dle § 9/1 zákona o pozemních komunikacích vlastnit výhradně účelové komunikace).
Účelové komunikace se dle § 7 zákona o pozemních komunikacích dělí do dvou základních skupin, a to na veřejně přístupné a veřejně nepřístupné:
„Účelová komunikace je pozemní komunikace, která slouží ke spojení jednotlivých nemovitostí pro potřeby vlastníků těchto nemovitostí nebo ke spojení těchto nemovitostí s ostatními pozemními komunikacemi nebo k obhospodařování zemědělských a lesních pozemků …
Účelovou komunikací je i pozemní komunikace v uzavřeném prostoru nebo objektu, která slouží potřebě vlastníka nebo provozovatele uzavřeného prostoru nebo objektu. Tato účelová komunikace není přístupná veřejně, ale v rozsahu a způsobem, který stanoví vlastník nebo provozovatel uzavřeného prostoru nebo objektu. V pochybnostech, zda z hlediska pozemní komunikace jde o uzavřený prostor nebo objekt, rozhoduje příslušný silniční správní úřad. “
Ve Vámi popsaném případě je velmi důležité, o jaký typ účelové komunikace se vlastně jedná. Za tímto účelem Vám doporučuji kontaktovat místně příslušný silniční správní úřad (odbor dopravy obecního/městského úřadu), který by měl být schopen Vám říci, zda se jedná o veřejně přístupnou či veřejně nepřístupnou účelovou komunikaci.
Pokud by totiž vyšlo najevo, že se jedná o veřejně přístupnou účelovou komunikaci, vztahovalo by se na ni tzv. právo obecného užívání. Konkrétně dle § 19/1 zákona o pozemních komunikacích smí každý:
„… užívat pozemní komunikace bezplatně obvyklým způsobem a k účelům, ke kterým jsou určeny … Uživatel se musí přizpůsobit stavebnímu stavu a dopravně technickému stavu dotčené pozemní komunikace. “
Jedná-li se tedy o veřejně přístupnou účelovou komunikaci, je její vlastník (ať už je jím kdokoli) povinen strpět její bezúplatné užívání, a to kýmkoli. Pokud je tedy Vámi zmiňovaná příjezdová cesta veřejně přístupnou účelovou komunikací, jste oprávněni jí bezplatně užívat již nyní, a to na základě zákona. V takovém případě by tudíž bylo smluvní zřizování služebnosti cesty nadbytečné. Vyjde-li naopak najevo, že jde o veřejně nepřístupnou účelovou komunikaci, bude smluvní zřízení služebnosti cesty vhodné.
______________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
zákon č. 13/1997 Sb. , o pozemních komunikacích

Nenašli jste odpověď na Váš dotaz? Zeptejte se našich právníků za drobný poplatek 99 Kč. Odpověď obdržíte maximálně do 5 pracovních dnů. Poradit se s naším advokátem.