Potřebuji poradit na co mám právo, když potřebuji rozdělit vchod a sklepy z důvodu špatných vztahů v rodině a potřebě více místa k vůli více lidem v mé domácnosti. Ve smlouvě mám služebnost užívání pro mé rodiče a vyjmenované co je jejich výhradní užívání a co je společné.
Došlo k situaci, že kvůli špatným vztahům jsem nucen oddělit vchody do domu tak, aby každý byt měl svůj. Stavebně to jinak nejde než, že hlavní vchod připadne pod můj byt a zadní vchod pro jejich byt. Chtěl bych vědět jestli si to můžu jako vlastník domu dovolit a nebo nemůžu do společných prostor nijak zasahovat. Případně jak to vyřešit abych rodiče nijak nepoškodil a já měl vlastní vchod. Děkuji Richard.
Odpověď:
Ideálním řešením Vámi popsané situace by bylo uzavření písemného dodatku k darovací smlouvě, resp. ke smlouvě o zřízení služebnosti, jehož prostřednictvím by byl upraven rozsah zřízené služebnosti (tedy tak, aby tato služebnost odpovídala Vámi plánovaným stavebním úpravám Vašeho domu). Tento dodatek by bylo nutné vložit do katastru nemovitostí.
Do jisté míry nouzové řešení by pak představovalo uzavření (ideálně písemné) dohody, jejímž prostřednictvím byste si se svými rodiči dohodl, jak budou do budoucna užívány společné prostory (resp. byste si v této dohodě dojednali, že některé doposud společné prostory – vstup do domu a sklepy – se stanou prostory užívanými výlučně – což se bude vztahovat rovněž na nově zřízený vstup do domu). Vzhledem k tomu, že tato dohoda by nebyla zanesena do katastru nemovitostí, jednalo by se pouze o závazkový vztah, který by byl (vzhledem k jeho rozporu se zápisem v katastru nemovitostí) v podstatě nevymahatelný (záleželo by tedy na dobré vůli zúčastněných a jejich ochotě dodržet, na čem se dohodli).
Není-li některé z výše uvedených řešení proveditelné, bude nutné uvažovat, do jaké míry jste (jako vlastník předmětného domu) oprávněn tento dům stavebně upravovat.
V obecné rovině dle § 1298 občanského zákoníku platí, že:
„Vlastníku náleží právo volně nakládat se všemi částmi domu, na které se služebnost bytu nevztahuje, a nesmí mu být znesnadněn potřebný dohled. “
V zásadě tak platí, že k provádění stavebních úprav jste oprávněn pouze do té míry, abyste nezasáhl do sjednaného rozsahu služebnosti svědčící Vašim rodičům.
V této souvislosti stojí za úvahu aplikace § 1299/2 občanského zákoníku, dle něhož platí, že:
„Při trvalé změně vyvolávající hrubý nepoměr mezi zatížením služebné věci a výhodou … oprávněné osoby se vlastník služebné věci může domáhat omezení nebo zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu. “
Je otázkou, zda by bylo možné považovat za “trvalou změnu” rovněž zhoršení rodinných vztahů. Pakliže by toto zhoršení bylo zapříčiněno Vašimi rodiči, resp. pokud by chování Vašich rodičů bylo takové povahy a intenzity, že by mohlo vést k ukončení nájmu (pokud by zde nájemní vztah existoval), mohlo by na Vaší straně skutečně vzniknout oprávnění k omezení služebnosti (a to například v tom rozsahu, kdy budou některé z doposud společně užívaných částí domu užívány do budoucna výhradně).
Provedete-li v současné chvíli stavební úpravy svého domu a Vaši rodiče s nimi (resp. s jejich důsledky) nebudou souhlasit, budou de facto oprávněni užívat hlavní vstup do domu I nadále (neboť znění darovací smlouvy, resp. smlouvy o zřízení služebnosti zůstalo nezměněno).
Bude-li to proto jen trochu možné, lze Vám doporučit, abyste se se svými rodiči na změně rozsahu služebnosti (v návaznosti na Vámi plánované stavební úpravy domu) dohodl (a to ideálně v podobě dodatku k darovací smlouvě, který bude následně vložen do katastru nemovitostí).
Nebude-li totiž tato dohoda možná a provedete-li Vámi zamýšlené stavební úpravy, může to namísto uklidnění situace vyvolat pouze další spory o rozsah výkonu práv ze služebnosti.
______________________________
Právní předpisy zmiňované v odpovědi:
zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník
Komentáře vytvořeny pomocí CComment