Nájemní smlouva - zvýšení nájmu o inflaci (inflační doložka) nebo z důvodu oprav nemovitosti snižující náklady nájemníka (zateplení nemovitosti) - Bezplatná právní poradna online zdarma pro všechny

Základní údaje: Uložil(a): Mgr. J. Polesný (obč., obchod. právo); Kategorie: Bydlení, nájem, nájemníci, SVJ, BD; Zveřejněno: 14. únor 2025; Zobrazení: 188

1 1 1 1 1

Hodnocení 4.00 (1 hlas)

Pomohl Vám tento článek? Pokud ano, klikněte prosíme na 5 hvězdiček. Děkujeme! :)

Toto je část návrhu nové smlouvy se zněním. "Smluvní strany se dohodly, že Nájemní smlouva se mění tak, že se ujednání Nájemní smlouvy upravující nájemné doplňují o ujednání uvedené níže kurzívou: Smluvní strany se dohodly, že pronajímatel je oprávněn sazbu nájemného každoročně jednou jednostranně navýšit až o tolik procent, kolik činí v procentech vyjádřená míra inflace vyjádřená přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen zveřejněná Českým statistickým úřadem (případně jiným příslušným správním orgánem) za bezprostředně předcházející kalendářní
rok navýšená o pět procent, přičemž rozhodnutí o konkrétní výši navýšení je zcela na vůli pronajímatele. Smluvní strany se dále dohodly, že provede-li pronajímatel stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody (zejména provede-li pronajímatel zateplení domu), je pronajímatel oprávněn sazbu nájemného jednou jednostranně navýšit až o 10 procent, přičemž rozhodnutí o konkrétní výši navýšení je zcela na vůli pronajímatele. Smluvní strany shodně konstatují, že ujednání Podmínek nájmu bytů společnosti Heimstaden Czech s.r.o. označené jako Inflační doložka se nepoužije, přičemž toto ujednání nemá vliv na zvyšování nájemného dle výše uvedeného."
Přičemž zákon zní takto § 2250
(1) Provede-li pronajímatel stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody, může se s nájemci dohodnout o zvýšení nájemného, nejvýše však o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně. Souhlasí-li s návrhem na takové zvýšení nájemného alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce.
(2) Nedojde-li k dohodě podle odstavce 1, může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného z těchto důvodů ročně o tři a půl procenta z vynaložených nákladů; má se za to, že náklady byly vynaloženy účelně. K návrhu, který neobsahuje výši nájemného nebo nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.
Je takováto smlouva po právní stránce v pořádku?? Děkuji.

Odpověď:

Dobrý den,

Ne, tato smlouva není v souladu se zákonem. Z několika důvodů:

1) Automatické zvyšování nájemného o inflaci + 5 %

🔴 Problém:

Pronajímatel si ve smlouvě vyhrazuje právo jednostranně zvýšit nájemné nejen o inflaci, ale ještě o dalších 5 % navíc.
Takové ujednání je pro nájemníka velmi nevýhodné, protože neexistuje žádná horní hranice – pokud inflace dosáhne např. 10 %, pronajímatel si může nájemné jednostranně navýšit až o 15 %.
Toto není v rozporu se zákonem, pokud s tím nájemce dobrovolně souhlasí. Ale pokud byste se rozhodli bránit, soud by mohl toto ujednání shledat jako nepřiměřené a znevýhodňující nájemce.

🔹 Řešení:

Pokud chcete smlouvu podepsat, doporučuji snížit příplatek nad inflaci (např. max. 2 %).
Nebo požadovat strop na zvýšení nájemného (např. „zvýšení nesmí přesáhnout 10 % za 3 roky“).

2) Zvýšení nájmu po stavebních úpravách – rozpor se zákonem

🔴 Problém:

Pronajímatel si jednostranně vyhrazuje právo zvýšit nájem o 10 %, ale v zákoně je uvedeno, že
- se musí dohodnout s nájemci, nebo
- může nájem zvýšit maximálně o 3,5 % z vynaložených nákladů ročně (pokud není dohoda).
Navíc v zákoně je podmínka, že zvýšení nájemného musí být odvozeno od účelně vynaložených nákladů – pronajímatel ale ve smlouvě žádné propojení s náklady neuvádí.

🔹 Řešení:

Pokud majitel chce uplatnit zvýšení o 10 %, musí získat souhlas alespoň dvou třetin nájemníků.
Pokud tento souhlas nemá, nesmí nájemné jednostranně zvýšit o více než 3,5 % ročně.
Doporučuji doplnit podmínku, že zvýšení musí být doloženo konkrétními náklady a že musí být v souladu s občanským zákoníkem.

Celkové zhodnocení

🟡 Smlouva není zcela neplatná, ale některá ustanovení jsou v rozporu se zákonem:
1️⃣ Zvýšení nájemného o inflaci + 5 % je sice legální, ale je to nepřiměřeně výhodné pro pronajímatele. Doporučuji vyjednat nižší příplatek nad inflaci.
2️⃣ Zvýšení nájemného po stavebních úpravách je protiprávní, protože obchází podmínky občanského zákoníku (§ 2250).

👉 Doporučení:
📌 Trvejte na změně formulace ohledně stavebních úprav, aby odpovídala zákonu.
📌 Pokud vám navýšení o inflaci + 5 % připadá nepřiměřené, zkuste jej snížit nebo zavést strop na růst nájemného.
📌 Pokud pronajímatel na změnách netrvá, můžete smlouvu podepsat – ale mějte na paměti, že vám může nájem skokově růst.

Nenašli jste odpověď na Váš dotaz? Zeptejte se našich právníků za drobný poplatek 99 Kč. Odpověď obdržíte maximálně do 5 pracovních dnů. Poradit se s naším advokátem.

Komentáře pod články slouží k okomentování stránky. Pokud chcete poslat dotaz našim právníkům, pokračujte ZDE. Do komentářů prosíme nevkládejte dotazy. Děkujeme.

Komentáře vytvořeny pomocí CComment